中古屋驗屋全攻略｜二手屋驗屋一定要知道的細節與注意事項！

中古屋因為屋齡較長，難免會有多處的使用痕跡，在房屋結構、管路系統和電氣設施等細節，往往潛藏不少隱憂。這些問題如果沒有在購買前透過專業驗屋全面檢測，很容易被忽略，最後導致額外的維修費用產生，甚至影響居住安全與品質。本篇文章將帶你認識二手屋驗屋的檢查項目和中古屋驗屋費用，幫助你在交易過程中能夠維護自身權益，讓買賣過程更安心、更有保障。

〈延伸閱讀：驗屋師讓您購屋有保障，一次搞懂驗屋師費用及5大挑選要點！〉

中古屋需要驗屋嗎？驗屋時機的差異分析

購買中古屋多少都要預留一筆翻修或保養的預算，而中古屋驗屋的時機主要分為「交屋前」與「交屋後」，兩個時間點各有其利弊。

〈延伸閱讀：【交屋流程全攻略】買房必看！不可不知的交屋注意事項〉

交屋前的中古屋驗屋

交屋前就進行中古屋驗屋的好處在於可以保留部分尾款作為談判籌碼，如果發現重大瑕疵，能夠與賣方協商要求修繕或價格調整，還可以透過履約保證控管賣方的責任，因此交屋前驗屋對買方權益比較有保障。不過，這也需要雙方在時間上的配合，若發生修繕協商不順等問題，可能會延遲交屋進度。

交屋後的中古屋驗屋

交屋後再進行二手屋驗屋的優勢是可以更快速入住，但缺點是修繕費用可能要自行承擔，最好在半年內完成中古屋驗屋的檢查，因為時間越久，買方想追究賣方責任的難度就會越大。關於交屋後發現的房屋問題，賣方是否需要負責任，主要是看買賣契約中有無明訂保固或瑕疵擔保條款。一般來說，中古屋買賣多是「現況交屋」，賣方責任有限，除非賣方故意隱瞞重大瑕疵或違反契約，否則過了合理驗屋期後，賣方多半不需再負修繕責任。

中古屋交屋前驗屋VS中古屋交屋後驗屋

中古屋驗屋出問題怎麼辦？該由誰負責修繕？

中古屋驗屋如果發現重大瑕疵，可以拿驗屋報告跟原屋主或建商討論，要求針對問題進行改善或修繕。如果是交屋前驗出來的問題，能依約定保留部分尾款作為修繕擔保，若發生雙方無法達成共識的情況，也可以主張減價或解除契約。根據《民法》相關規定，賣方有瑕疵擔保責任，必須負起修復或賠償責任；同時，不動產經紀業管理條例也保障買方權益，規範交易程序與責任歸屬。發現重大瑕疵，而賣方拒絕修繕，買方可依法尋求法律途徑維護自身權利。因此，驗屋報告不僅是掌握屋況的依據，更是保障買賣雙方權利義務的重要文件。

〈延伸閱讀：新手必看！驗屋全攻略｜從驗屋流程、項目到避坑清單一次搞懂〉

中古屋驗屋常見的5大房屋缺失，你一定要知道！

因為中古屋的使用時間較久，在進行二手屋驗屋時，需要特別留意幾個細節，以下整理出5大中古屋驗屋常見缺失，讓你更了解購買中古屋的注意重點。

常見缺失1：結構傾斜或裂縫

中古屋驗屋在檢查房屋結構時，需要特別注意牆角、樑柱等部位的裂縫。細微的裂縫大部分屬於正常使用痕跡，但裂縫寬度較大且深度明顯，甚至出現牆面傾斜、樓板沉陷，就可能是基礎不穩或結構受損，影響居住安全，需要及早處理。

常見缺失2：排水不良

二手屋驗屋時，應詳細檢查浴廁與廚房等地面防水層是否完整，有無滲漏跡象。同時，排水管坡度不足會導致積水堵塞，常見堵塞點包括水槽下方彎管與排水口，如果排水不暢，未來容易引發霉菌增生或管線破裂，進而影響居住品質。

常見缺失3：跳電風險

中古屋驗屋在檢查電線老化時，不可隨意輕忽，長年使用的電線可能會有絕緣層破損問題，增加電線走火與短路風險。二手屋驗屋時，要仔細評估電路負荷有無過高，漏電斷路器功能是否正常運作，確保用電安全，避免日後發生電氣事故等危險情形。

常見缺失4：管路鏽蝕或腐管

使用多年的金屬管道容易生鏽，塑膠管材則可能因長期使用而脆裂破損，這些問題可能會導致漏水或水質污染。中古屋驗屋時，建議透過管道內視鏡檢查確認管線狀況，必要時進行全面更換，保障用水安全。

〈延伸閱讀：漏水檢測費用怎麼算？先搞懂漏水原因、漏水檢測儀器和流程〉

常見缺失5：門窗密合度不足

門窗在長時間使用後，容易有合頁鬆脫或密封條老化，影響開關順暢度及防風隔音效果。密合度差不僅增加冷氣流失，也容易造成噪音干擾，甚至引來灰塵與昆蟲，需要多加留意。

中古屋驗屋的完整檢驗項目有哪些？

中古屋驗屋通常會依照不同空間與系統進行檢測，確保每個環節都不遺漏。二手屋驗屋時，一定要拍照並標註缺失位置，完整記錄各項細節，方便後續討論與修繕。如果遇到無法當場確定的專業項目，也可以安排專業廠商進一步深入檢查，保障驗屋結果的準確性。以下列出中古屋驗屋的詳細驗屋清單，讓你驗屋時不慌張！

〈延伸閱讀：驗屋設備全指南｜一文看懂專業房屋檢測必備的驗屋儀器〉

中古屋驗屋詳細驗屋清單

中古屋驗屋費用怎麼算？４大注意重點

中古屋驗屋通常都是一次性費用，不過費用多寡也可能受多種因素影響，以下透過幾個常見重點，幫助你評估合理的中古屋驗屋費用。

〈延伸閱讀：驗屋費用怎麼算？掌握5大關鍵＋3房型驗屋價格區間和常見疑問〉

重點1：坪數多大?

一般來說，如果房屋坪數超過 20 坪，中古屋驗屋公司會依據每坪約 500 元加收費用。坪數越大，檢測範圍廣，所需時間與人力也相對增加，因此總費用會隨之提高。

重點２：屋齡多老？

越老的房子通常驗屋的內容會越複雜，費用自然較高。一般來說，屋齡5-10 年的房屋，費用大約會落在 15,000 元以內，如果屋齡超過 20 年，費用便可能高於15,000元。

重點3：檢測項目有哪些

基本檢測通常包含結構安全、電氣系統及水路管線檢查，如果需要更進階的檢測，例如：海砂屋化驗、室內空氣品質測試或專項結構評估，費用可能就會提高。

重點4：地點在哪？

想進行二手屋驗屋，但房屋位於偏遠地區，驗屋公司通常會額外收取車馬費用，因此在預約驗屋前，建議先詢問是否包含交通費，避免產生中古屋驗屋費用的糾紛。

中古屋驗屋到交屋要多久？

中古屋驗屋到交屋一般至少需要1~2週，如果有較大的瑕疵需要修繕，也可能會延長1~2個月不等，建議一定要預留足夠時間才不怕交屋延誤。此外，記得驗屋時不要太過著急，利用這段期間與賣方仔細討論修繕細節，並安排施工，確保房屋狀況達到預期標準後，再完成最終交屋手續。

中古屋驗屋常見 Q&A ，重點一次整理！

Q1：賣方不配合驗屋怎麼辦？

購買中古屋時，務必確認買賣契約中是否有明訂驗屋條款，須包含此條款才能依法保留尾款或在發現重大瑕疵時解除合約，保障自身權益。如果賣方拒絕配合，可依契約要求協商或尋求法律協助。

Q2：中古屋驗屋需要複驗嗎？

一般中古屋驗屋較少安排複驗，因為中古屋牽涉多家廠商修繕，責任歸屬不如新成屋單一建商明確。完成初驗後，修繕確認通常由各承包廠商負責，買方可依報告安排，不必再做全面複驗。

Q3：驗屋要屋主陪同嗎？

建議可以和驗屋師同時進行檢查，親自了解屋況與問題所在。屋主陪同雖非強制，但有助於現場溝通，釐清問題責任與修繕細節，讓買賣雙方更明確掌握房屋狀態。

Q4：為什麼中古屋一定要驗屋？

中古屋因長期使用，難免會留下使用痕跡，且因為屋齡較高，結構與管線老化風險增加。二手屋驗屋能及早發現隱藏缺陷，避免購買後出現安全隱憂，影響居住品質，因此透過專業驗屋，是保障自身權益的重要步驟。

〈延伸閱讀：驗屋工具有哪些？驗屋工具包項目、作用及專業驗屋儀器分享〉

Q5：屋況好可以不要驗屋嗎？

肉眼難以全面判斷房屋深層結構與系統問題，即使屋況看似良好，仍建議透過專業驗屋設備與專業人員檢查，確保房屋各項細節無虞，降低未來的居住風險。

〈延伸閱讀：自行驗屋可以嗎？ 3大必看驗屋注意事項一次整理給你！〉

中古屋驗屋就找夢想家驗屋，安心、專業又效率！

即使屋況良好，中古屋驗屋也不能掉以輕心，透過專業驗屋團隊進行檢測，並完整記錄缺失，是保障自我權益的關鍵。夢想家驗屋團隊擁有完整相關專業證照與豐富經驗，能操作多種先進儀器，提供精準、全面的檢測服務，讓您以更合理的中古屋驗屋費用獲得居住品質的保障。想了解更多驗屋資訊，歡迎加入夢想家驗屋官方LINE，或是點擊了解更多，做進一步諮詢，讓我們守護您的住家安全。